Adresa: Cvijićeva 70, 11000 Beograd ; Telefoni: 011/408-6321; 061/6022-237 (dostupan putem Vibera i WhatsApp); 064/128-07-00 ; 063/7260-312


NAJČEŠĆI PROBLEMI-RIZICI KOD UGOVARANJA KUPOPRODAJE NEKRETNINA U POSTUPKU IZGRADNJE U REPUBLICI SRBIJI

11.01.2023

U vreme pravog “buma cena nekretnina " kao i ukupnog tržišta nekretnina (TO JE BAŠ OVO VREME) mnogi kupci nisu spremni da sačekaju da pronađu već izgrađeni stan-nekretninu, već zaključuju veoma brojne ugovore o kupoprodajama nekretnina u izgradnji, dakle pre nego što nekretnina za čiju kupovinu su oni zainteresosvani, bude završena-kompletno izgrađena. 

A završena, kompletno izgrađena nekretnina znači: a) da su na istoj izvedene sve vrste radova b) da je “uspešno obavljen tehnički pregled”, kojim se konstatuje da su svi radovi iz glavnog projekta izvedeni u skladu sa projektom na osnovu koga je pribavljena građevinska dozvola c)  da je pribavljena upotrebna dozvola za objekat u celini i svi drugi prostori u objektu, kojom se potvrđuje da je sve u toj zgradi izgrađeno u svemu sa projektno-tehničkom dokumentacijom, na osnovu koje je pribavljena i građevinska dozvola  d) da je objekat u kome se nalazi stan ili druga nekretnina koja je bila u izgradnji u vreme građenja tog objekta ( i o kojoj je zaključen ugovor o kupoprodaji) upisani u nadležni katastar nepokretnosti. Ovo je posebno važno, jer tek tada mogu kupci, tj. novoprečeni vlasnici da izvrše upise svojih prava, počev od prava svojine na kupljenoj nepokretnosti, pa do zadnjeg od prava koja su ti kuci stekli na osnovu ugovora o gradnji na posebnim delovima zgrade, koja je bila u izgradnji. Tek kada se izvrši upis svih prava  koja su stečena na osnovu ugovora o kupoprodaji nekretnine u izgradnji, kupci mogu da se pozabave i detaljnim NEVIDLJIVIM nedostacima u kvalietima u izgrađenim nekretninama, o čemu se posebno detaljno piše i objašnjava u drugom delu ovog rada.

DRUGI DEO

NAJČEŠĆI I NAJVEĆI RIZICI KOJI SE PRIHVATAJU OD STRANE KUPACA NEPOKRETNOSTI U IZGRADNJI I GARANCIJE KOJE BI TREBALO DA SVEDU NA MINIMUM TE RIZIKE KUPACA:

1. rizik

I NAJVEĆI RIZIK ZA KUPCA KOJI JE ZAKLJUČIO UGOVOR O KUPOVIINI STANA, DOK JE ZGRADA JOŠ BILA U IZGRADNJI JESTE, NESPORNO, ŠTO ON KUPUJE STAN-DRUGU-- NEKRETNINU, PLAĆA JE, A NIČIM DRUGIM, OSIM MOGUĆIM SUĐENJEM NEMA GARANCIJU DA ĆE DOBITI TO ŠTO JE KUPIO

Jednostavno, pilaćanje novca za kupljenu stvar (i nekretnina je stvar-samo nepokretna) se obavljaju ISTOVREMENO. TO JE OSNOVNO PRAVILO.

Pošto se ovo ne događa, UVEK, ni u državama sa najrazvijenijim poslovnim praksama, te zemlje su razvile praksu da neko treće OBIČNO PRAVNO LICE, a na osnovu ugovora sa izvođačem radova, odnosno graditeljem objekta, imaju ugovor koji ovlašćuje banku-treće lice da ista NA PRVI PISANI POZIV KUPCA da građevinar krši svoje obaveze iz zakjučenog ugovora o građenju, vrše povraćaj novca koji su kupci već uplatili građevinaru. 

2. rizik

Najveći rizik je da kupac ne dobije stan, po veličini, spratnosti, strukturi, sa pratećim prostorijama, OPREMOM, UREĐAJIMA I SL. kako je to ugovoreno, te ga ne može ni da upiše u SKN (službi za katastar nepokretnosti) da ima pravo svojine na tom stanu, odnosno drugim prostorijama, a već je isplatio cenu nepokretnosti u celini. I ovde je slabo obećavajuće suđenje, raskid ugovora, povraćaj novca, naknada štete, skoro nikakva “uteha” za PREVARENE KUPCE. A GARANCIIJA-NIKAKVA.

TREĆI DEO

Po veličini rizik je da prodavac radova kasni sa predajom dela radova, odnosno, pribavljanjem pozitivnog tehničkog pregleda, pribavljanjem građevinske dozvole, odnosno upisom svoga prava svojine na izgrađenom celom objektu, u nadležnu SKN. Ni kod ovog rizika, NAŽALOST, naša praksa nije ni malo poboljšala pravni I finansijski status kupca, koji je kupio stan, dao novac, a ne može da izvrši perfektuiranje upisa svih prava iz kupoprodajnog ugovora, u nadležnoj SKN. PRAVA KOJA JE I KUPIO I PLATIO UGOVORENU CENU (NIJE RETKA POJAVA DA SE ZAHTEVAJU I POVEĆANJA TIH CENA)

NARAVNO, U DRŽAVAMA SA RAZVIJENIM SISTEMIMA POSLOVANJA, TU NA SCENU STUPA GARANCIJA BANKE PRODAVCA-IZVOĐAČA I ONA NADOKNAĐUJE SVU ŠTETU KUPCIMA, KOJU PRETRPE KRŠENJEM UGOVORA OD STRANE IZVOĐAČA RADOVA.

Pošto ovo ne postoji kod nas, to su kupci prepušteni sebi. A NE OBRAĆAJU SE ADVOKATIMA PRILIKOM SPROVOĐENJA ODLUKE O ZAKLJUČIVANJU ugovora o kupoviini stana, odnosno poslovnog prostora, dok je zgrada u kojoj se taj stan nalazi, još uvek nalazi u izgradnji.

TEK KADA “NASTANE” OSTVARI SE, NEKI OD NAVEDENIH RIZIKA, kupci se obraćaju advokatima i kao očajnici traže pomoć, a ne znaju ni činjenicu da je već izvođač radova odveo privredno društvo u stečaj, nakon što je sakupio sav novac za stanove, samo na osnovu : a) postojanja projekta o izvođenju radova-izgradnji objekta b) postojanja dozvole za izgradnju objekta c) naivnog verovanja kupaca koji masovno zaključuju ugovore o kupovinama stanova-posl. prostora u izgradnji.

DAKLE, BANKOVNI RAČUNI IZVOĐAČA RADOVA SU PUNI NOVCA, DOTADAŠNJI TROŠKOVI STVARANJA PRIVIDA DA ĆE IZVODJAĆI STVARNO IZGRADITI OBJEKAT u kome već prodaju stanove-poslovne prostore, da bi time mogli da dovedu u zabludu naivne kupce da kupuju nešto, plaćaju to, a I DA ĆE DOBITI TO ŠTO SU KUPILI I PLATILI.

U zemljama sa razvijenim sisemima poslovanja primenje se garancija koja je već opisana u prethodnom stavu. U prvom riziku.

PREDLOZI REŠENJA NASTALIH I DECENIJSKI POSTOJEĆIH PROBLEMA NEZAŠTIĆENIH OD RIZIKA KUPACA KOJI KUPUJU BEZ OBEZBEĐENJA-ZAŠTITE OD NAVEDENIH RIZIKA:

  • DA SE POKRENE OPŠTE DRUŠTVENA AKCIJA POZIVA SVIM KUPACIMA DA NE ZAKLJUČUJU UGOVORE O KUPOVINI STANOVA DOK SU ZGRADE JOŠ U IZGRADNJI

  • DA SE DONESE ZAKONSKA REGULATIVA KOJOM BI SE SVI GRADITEILJI ZGRADA OBAVEZALI DA PRILIKOM ZAKLJUČENJA UGOVORA O KUPOVINAMA BILO KOG UGOVORA O KUPOPRODAJI NEPOKRETNOSTI U IZGRADNJI, DA OBAVEZNO OBEZBEDE OD SVOJE BANKE GARANCIJU DOBROG IZVRŠENJA UGOVORNIH OBAVEZA IZVOĐAČA, PLATIVU NA PRVI POZIV OD STANE KUPCA-SA SASVIM DOVOLNOM JEDNOSTAVNOM NAZNAKOM DA JE IZVOĐAČ PREKRŠIO UGOVORNU OBAVEZU, BEZ DA KUPAC MORA TO DA DOKAZUJE

  • DA, UKOLIKO, IZOSTANE BILO KOJA OD NAVEDENE DVE VARIJANTE-MOGUĆNOSTI REŠAVANJA PROBLEMA, KOJI SU IZNETI DA SVAKI KUPAC, PRILIKOM ZAKLJUČENJA UGOVORA ZA KUPOVINU NEKRETNINE U IZGRADNJI KORISTI USLUGE ADVOKATA SPECIJALIZOVANIH I POSEBNO LICENCIRANIH ZA MAKSIMLNO SMANJIVANJE NAVEDENIH RIZIKA I  NJIHOVIH POSLEDICA.

ČETVRTI DEO

GARANCIJE NAJČEŠĆE KOD NEKRETNINA U IZGRADNJI, KAO I NAJUOBIČAJENIJE, A I NAJČEŠĆE ZA KVALITATIVNE NEDOSTATKE GRAĐEVINSKIH RADOVA, ODNOSNO  IZGRAĐENIH STANOVA-I DRUGIH NEKRETNINA

ODGOVORNOST ZA NEDOSTATKE

Primena pravila ugovora o delu NA GRAĐEVINARSTVO

Član 641

Ukoliko u ovoj glavi nije drukčije određeno, za odgovornost za nedostatke građevine primenjuju se odgovarajuće odredbe ugovora o delu.

Pošto je ugovor o građenju posebna vrsta-oblik ugovora o delu, onda se odgovornosti za nedostatke koje ima delo izrađeno od POSLENIKA ZA, TJ. ZA KVALITATIVNE NEDOSTKE TRETIRA KAO LICE KOJE, manje-više odgovara za sve nedostatke u kvalitetu izrađenih dela. OVO važi bez obzira na vrstu dela koju je poslenik iz klasičnog ugovora o delu ne vezuje za specifično i neko posebno delo.

Međutim, to nije slučaj kod ugovora o I izvođenju građevinskih radova, odnosno o  izgradnji građevinskih objekat, jer je svaki građevinski objekat I sve vrse građevinskih radova, toliko posebna i izvođač građevinskih radova (poslenik kod ugovora o delu) je kroz praksu razvio veoma specifična pravila koja važe za kvalitativne nedostatke u kvalitetu izvedenih radova, odnosno izgrađenih građevinskih objekata.

Stoga, dalje, navedena pravila koja regulišu odgovornost za nedostatke kod kvaliteta pri izvođenju opšteg tipa, uglavnom negrađevinskog, vrste narudžbina, se primenjuju na nedostatke izvedenih građevinskih radova, odnosno  izgrađenih građevinskih objekata.

MOLIMO, VAS, DA VODITE RAČUNA O TOME, DA SU BOLDIRANA PRAVILA ZAKONA KOJE REGULIŠU “TU” DA BI SAMO ONDA  bila primenjena kada neko pravilo o odgovornosti za nedostatke u kvaltetu izvođača radova ne sadrže svoje posebne odredbe o toj odgovornosti izvođača radova, odnosno graditelja objekta.

DAKLE, OVA BOLDIRANA PRAVILA ZAKONA O OBLIGACIONIM ODNOSIMA U DELU KOJIM SE REGULIŠU ODGOVORNOSTI NAVEDENIH LICA ZA KVALITATIIVNE NEDOSTATKE, NE POSEDUJE SVOJE POSEBNO PRAVILO O TOME U UGOVORU O  GRAĐENJU, ODNOSNO IZGRADNJI OBJEKTA, NE PREDVIĐAJU NEKA DRUGAČIJA PRAVILA O KVALITATIVNIM NEDOSTACIMA UGOVORA O GRAĐENJU-IZGRAĐENIM OBJEKTIMA.

Ovo je nužno imati u vidu, kada se, u celosti odlučuje o odgovornosti građevinara za – izvođača radova, odnosno graditelja građevinskog objekta.

OVA PRAVILA ZAKONA O OBLIGACIONIM ODNOSIMA O ODGOVORNOSTI POSLENIKA ZA IZRAĐENO DELO PO UGOVORU O DELU IMAJU SEKUNDARNI ZNAČAJ, A ŠTO ZNAČI DA SE ISTA PRIMENJUJU SAMO ONDA, KADA NE MOGU DA SE PRIMENE NEKA OD PRAVILA U TOM ZAKONU ZA ODGOVORNOST IZVOĐAČA RADOVA ODNOSNO GRADIETLJA OBJEKTA.

TA SEKUNDARNA PRAVILA UPRAVO SLEDE I BOLDIRANA SU RADI NJIHOVOG LAKŠEG PRONALAŽENJA, KAO PRAVILNIJE PRIMENE:

Uskoro vam spremamo II deo rizika kod ugovora o građenju. 




Komentari

Vaše ime i prezime*
Vaš email*
Vaš komentar*