Ugovor o građenju - pojam i uopšteno o istom

Pojam ugovora o građenju...

Ugovor o građenju je takva vrsta ugovora, kojim se jedna strana, izvođač radova, obavezuje da na osnovu određenog projekta izvede određene građevinske radove, odnosno da izgradi određeni građevinski objekat, za ugovorenu cenu, a druga stana, naručilan radova, se obavezuje da mu za to isplati ugovorenu cenu.

Sasvim je normalno da se građevinski radovi mogu sastojati u popravci, adaptaciji, rekonsktrukciji nekog građevinskog objekta, odnosno građevinske celine, kao i što je normalno da postoje različiti načini ugovaranja cene, kao što su tzv. jedinične cene, koji se ugovaraju na osnovu procene-koja se u građevinskoj industriji naziva predračun količina svake vrste kako tipično građevinskih radova, tako i raznih specijalnih građevinskih, kao i građevinsko zanatskih radova.

U ove radove spadaju razni izolaterski (hidro izolaterski, toplotnoizolaterski, anti korozivni radovi ugradnje raznih tipova opreme, zavisno od vrste građevinskog objekta, koji mogu biti od veoma jednostavnih građevina, do veoma tehnološko- kompleksnih procesnih, nadzemnih i podzemnih radova) Advokat za imovinsko pravne odnose Beograd će, Vam, pomoći kod izrade ugovora o građenju za svaki tip građevinskih radova, odnosno građevinskih objekata.

Zavisno od vrste građevinskih radova, i u građevinskoj industriji postoje posebne grupe sličnih, ali ne i istovetnih načina pravne regulative međusobnih prava i obaveza ugovornih radova. Savetuje se da uvek kod izrade ovih tipova ugovora angažujete advokate za imovinsko pravo sa sub-specijalizacijom za ugovorno pravo.

UOPŠTENO O UGOVORU O GRAĐENJU

Tako se, na bazi ovog, vrši i grupisanje sličnih radova u posebne podgrane građevinarstva, ali ugovor o građenju zajedno sa Zakon o obligacionim odnosima   i Posebne uzanse o građenju  ostaje kao osnovna regulativa za pravilno utvrđivanje međusobnih prava i obaveza ugovornih strana, kao i između ugovornih strana i drugih učesnika u postupku građenja objekta, odnosno izvođenja bilo koje vrste građevinskih radova.  

Prema tome postoje i hidrogradnja, elektrogradnja, niskogradnja, visokogradnja, procesna-gradnja i sl.

Za svaku podgrupu objekata u obkviru navedenih podtipova građevinske industrije postoje i ugovori o građenju sa raznim specifičnostima koje nastaju kao rezultat specifičnosti te podvrste građevinske industrije-pa samim tim i građevinskih radova, koje je potrebno izvesti na bilo kojoj vrsti građevinskog projekta, odnosno u izvođenju bilo koje grupe građevinskih radova, odnosno objekata iz date podvrste građevinske industrije.

Saznajte koje su to razne specifičnosti kod ugovora o građenju, možete da zakažete konsultacije kod Advokata Beograd.

Međutim, bez obzira na brojnost specifičnosti ugovora o građenju, koje proizilaze iz posledica specifičnosti podgrane građevinske industrije, ipak mnoge uopštene pravne karakteristike odnosno pravna pravila su tako bitna za regulisanje ovog tipa ugovora, da to uvek ostaju ugovori o građenju sa različitim specifičnostima koje proizilaze iz specifičnosti samih građevinskih radova za koje se koristi ugovor o građenju kao pravna regulativa međusobnih prava i obaveza ugovornih strana u ovom tipu ugovora, uz Zakon o obligacionim odnosima  i Posebne uzanse o građenju  , koje se primenjuju samo onda, kada je to ugovorom o građenju utvrđeno, odnoso ugovoreno.

TIPOVI UGOVORA O GRAĐENJU

KONTAKTIRAJTE ADVOKATA ZA IMOVINSKO PRAVNE ODNOSE BEOGRAD SA SUB-SPECIJALIZACIJOM UGOVORNOG PRAVA, U ODABIRU TIPA UGOVORA, KOJI ĆE VAŠOJ SITUACIJI NAJBOLJE ODGOVARATI I KOJI ĆE ŠTO BOLJE ZAŠTITI VAŠA  PRAVA I MATERIJALNO-FINANSIJSKE INTERESE.

Za razliku od navedenih razlika u ugovorima o građenju koje proističu iz specifičnosti radova određene podgrane, odnosno vrste radova, čije izvođenje je predmet konkretnog ugovora o građenju, postoje mnogo krupnije razlike između ugovora o građenju koji se razlikuju po vrsti brojnih specifičnih pravnih pravila koja se primenjuju za regulisanje međusobnih ugovornih prava i obaveza između ugovornih strana.

Ova različita pravna pravila su toliko značajna da su kroz vreme primene tih vrsta pravnih pravila izazvale to da su se u građevinskoj industriji stvorili brojni podtipovi ugovora o građenju.

Tako su se izdvojili ugovori o građenju na osnovu predračunske cene, gde je cena određena prema jedinicama mera za sve vrste radova. Pored ovakve vrste ugovora o građenju  izdvojili su se i ugovori o građenju koji se ugovaraju sa sistemom obračunavanja cene radova, odnosno građevinskih objekata, koji se zovu troškovi uvećani za određeni procenat profita-zarade izvođača radova, koji će on ostvariti izvođenjem konkretnih ugovorenih vrsta građevinskih radova, odnsno izgradnjom određene vrste ugovora.

Po stepenu obuhvatnosti građevinskih radova koje je potrebno da se izvedu na izgradnji objekta, kao i posledično tome, tipu i načinu određivanja cene građevinskih radova, odnosno izgradnje celog građevinskog objekta, izdvojili su se i ugovori o građenju po sistemu „ključ u ruke“, kao i ugovori o građenju po sistemu „inženjeringa“.

Naša Advokatska kancelarija u Beogradu Vam stoji na raspolaganju za sve nedoumice u vezi raznih tipova ugovora o građenju i za sve ostale informacije u vezi sa ovom pravnom temom.

1. UGOVOR O GRAĐENJU PO SISTEMU „KLJUČ U RUKE“

Ugovor o građenju po sistemu ključ u ruke je takav tip ugovora o građenju kojim se izvođač radova obavezuje da izgradi ceo objekat za jedinstvenu, odnosno paušalno utvrđenu građevinsku cenu za izgradnju tog objekta, odnosno adaptaciju, rekosntrukciju ili izgradnju grupe objekata, koji su međusobno povezani u neki procesno-tehnološki ili drugi sistem građevinskih, odnosno građevinsko-mašinsko-automatskih sistema. Ti sistemi mogu da budu naselja za stanovanje, industrijski kompleksi, kao i sistemi mreža puteva u određenom regionu određene zemlje, itd.

Prema osnovu po kome će se odrediti radovi koje treba izvesti primenom ovog ugovora, razlikuju se ugovori o građenju koji se zaključuju na osnovu upita za podnošenje ponude za izgradnju objekta, izvođenje radova, odnosno izgradnje određenog kompleksa građevinskih objekata, zatim na osnovu idejnog projekta za izvođenje određenih građevinskih radova, izgradnju određenog objekta, odnosno sistema objekata povezanih primenom nekog od navedenih kriterija.

Prema istom osnovu primenjuje se i podtip ove vrste sistema Ugovo o građenju po sistemu ključ u ruke na osnovu detaljnog projekta o izvođenju određene vrste radova, izgradnje određenog objekta, odnosno sitema-skupa objekata koji, na neki način, predstavljaju građevinsku, odnosno funkcionalnu celinu, recimo tehnološko-procesni kompleks, skup građevinski, odnosno građevinsko-mašinskih-elektro-automatizovanih objekata.

Sugeriše se korišćenje usluga advokata za imovinskopravne odnose u Beogradu sa pod specijalizacijom za ugovorno pravo, te Vaše brige u vezi sa ovom vrstom ugovora o gradjeđenju „ključ u ruke“, prepustite iskusnim advokatima u Beogradu.

Sasvim je jasno da kod ova dva tipa ugovora o građenju „ključ u ruke“ ugovorne strane preuzimaju veći rizik prihvatanjem sistema međusobnih prava i obaveza ugovornih strana koji proističu iz oba oblika ovog tipa ugovora.

Jasno je da i između ovih pod tipova ugovora „ključ u ruke“ postoji razlika u visini rizika koji preuzimaju ugovorne strane opredeljivanjem za bilo koju vrstu od ova dva tipa ugovora „ključ u ruke“. Ovo iz jednostavnog razloga što su i vrste radova i njihove količine daleko manje precizno određene idejnim projektom od stepena određenosti i vrsta i količina tih građevinskih radova kod ugovora koji se bazira na idejnom projektu.

Bez obzira na ovu vrstu razlike rizika, koju strane preuzimaju zaključivanjem ugovora „ključ u ruke“, postoji i druga vrsta rizika koju ugovorne strane preuzimaju kod ove vrste ugovora o građenju, koja prositiče iz imperativne norme Zakon o obligacionim odnosima.

Ta druga vrsta rizika je stepen amortizacije sa aspekta stepena nepromenljivosti već utvrđene cene kod ovog tipa ugovora, zavisno od promena cena materijala koji se koriste u izvođenju građevinskih radova, izgradnje objekta, grupe objekata odnosno procesno povezanih objekata, tj. tehnološki ili drugačije povezanih više objekata u jednu tehnološku, odnosno drugačiju celinu. Isti je slučaj i sa stepenom uticaja promena cena rada na tržištu rada u građevinskoj industriji na ugovorom utvrđenu cenu predmeta ugovora-odnosne obaveze izvođača radova.

KOD IZRADE OVOG TIPA UGOVORA O GRAĐENJU SE SAVETUJE OBAVEZNO KORIŠĆENJE FINANSIJSKIH I ADVOKATSKIH STRUČNJAKA ZA IMOVINSKO PRAVNE ODNOSE, POD SPECIJALIZACIJAJA-UGOVORNO PRAVO I ZAKAŽITE VAŠE KONSULTACIJE KOD ADVOKATA U BEOGRADU.

Naime, kod tipova „običnih“ ugovora o građenju, gde se sve promene cena navedena dva elementa gradnje, na ugovorenu cenu, u okviru ugovorenog roka završetka radova ( i svih produženja istog, nastalih krivicom izvođača radova) koje izazivaju promenu ugovorene cene iznad dva procenta, snosi naručilac radova, a izvođač radova snosi samo one promene koje izazivaju tu promenu ugovorene cene ali ne više od dva procenta.

Kod ugovora „ključ u ruke“ Zakon o obligacionim odnosima  određuje da sve promene ugovorene cene izazvane navedenim komponentama, koje izazivaju promenu cene do 10% snosi izvođač radova, a promene ugovorene cene iznad tih 10% snosi naručilac radova.

2. UGOVOR O GRAĐENJU PO SISTEMU „INŽENJERINGA“

Ovaj tip ugovora o građenju je najkompleksnija vrsta ovog ugovora. Advokat za imovinsko pravne odnose Beograd će vam objasniti da su kod ovog ugovora o građenju moguće razne varijacije ugovaranja, odnosno izbora različitih tipova ugovora sa aspekta načina određivanja ugovorene, a i krajnje cene za građevinske radove koje će naručilac radova morati da plati izvođaču radova kod ovog tipa ugovora o građenju. Isto tako moguće su i razne varijacije ovog ugovora o građenju, u pogledu osnova za obračun-utvrđivanje cene radova odnosno objekta-grupe objekata (koji obezbeđuje naručilac radova-investitor).

 Tako su mogući ugovori o građenju tipa „inženjering“ na osnovu upita (zahteva za podnošenje ponude za zaključivanja ugovora o građenju ovog tipa) odnosno na osnovu idejnog projekta za izvođenje određenih vrsta radova, izgradnje određenog objekta, grupe objekata, industrijsko-tehnološke celine sitema više građevinskih objekata.

Sve vaše brige u vezi sa svim vrstama ugovora o građenju prepustite iskusnim stručnjacima u oblasti ugovornog prava i Advokatu za imovinsko pravne odnose u Beogradu. 

Međutim, sama činjenica da se ovim ugovorom izvođač radova obavezuje da na osnovu upita za ponudu koju na javnom konkursu za izbor najpovoljnijeg izvođača, odnosno neposrednog zahteva određenom izvođaču radova da podnese ponudu za izvođenje radova po sistemu ugovaranja po pravilima ugovora o građenju tipa  „inženjering“, izvođač radova preuzima obavezu da izradi idejni projekat, detaljni projekat, da izvede sve vrste podzemnih i nadzemnih radova, te da kompletno po sistemu ugovora o građenju „ključ u ruke“ preda naručiocu radova ceo objekat, odnosno grupu objekata odnosno tehnološko-procesni ili drugačiji sistem građevinskih objekata, koji predstavlja jednu celinu.

Od svih pomenutih tipova ugovora o građenju ovaj tip ugovora podrazumeva da ugovorne strane preuzimaju svoje obaveze sa najvećim rizikom, te se često, prilikom ugovaranja i izrade ovakve vrste ugovora o građenju, mora posebno detaljno voditi računa o ovoj karakteristici ugovora o građenju. Ugovorne strane moraju da utvrđuju na različite načine sisteme ograničenja i amortizacije rizika koje preuzimaju prilikom zaključivanja ovakvih tipova ugovora o građenju.

I KOD OVOG TIPA UGOVORA,  I TO NAROČITO KOD OVOG, BILO BI POŽELJNO DA SE KORISTE USLUGE ADVOKATA ZA IMOVINSKO PRAVNE ODNOSE BEOGRAD, KAO I SA POD SPECIJALIZACIJOM ZA UGOVORNO PRAVO I UGOVORE. 

OSNOVNE I NAJČEŠĆE ZAJEDNIČKE OSOBINE KOD SVIH TIPOVA UGOVORA UGOVORA O GRAĐENJU

Bez obzira na veliki broj pod tipova ugovora o građenju postoji veoma veliki broj pravnih pravila koja se primenjuju u svim tipovima navedenih ugovora o građenju, prilikom regulisanja međusobnih prava i obaveza, tako da svi ovi pod tipovi ugovora o građenju moraju da se tretiraju kao ugovori o građenju raznih varijacija, odnosno podtipova tog ugovora.

Najvažnije pravno pravilo od svih koji čine ove pod tipove ugovora-ugovorom o građenju jeste da se na sve ove ugovore primenjuju kao supsidijarna pravna pravila pravna pravila ugovora o delu. Drugim rečima ugovor o građenju, svi njegovi pod tipovi su jedna vrsta ugovora o delu i na odnose ugovornih strana u ugovorima o građenju, ako Zakonom o obligacionim odsnosima, odnosno Posebnim uzansama o građenju ili samim konkretnim ugovorom o građenju, u slučaju bilo koje pravne praznine u regulisanju bilo kog pitanja vezanog za međusobna prava i obaveze, uvek se primenjuju odgovarajuća pravila ugovora o delu kao supsidijarna pravna pravila.

KOJE PROBLEME BISTE MOGLI IMATI UKOLIKO NE ANGAŽUJETE ADVOKATA BEOGRAD, MOŽETE PROČITATI NA OVOM LINKU.

Dve vrste garancija kod ugovora o građenju, a to su solidarna odgovornost projektanta i izvođača radova na izgradnji određenog građevinskog odnosa za solidnost građevine u trajanju od deset godina, kao i dvogodišnja garancija izvođača radova za skrivene mane radova i materijala na svim građevinskim radovima, odnosno građevinskim objektima, odnosno sistemima građevinskih objekata je jedna od veoma važnih zajedničkih osobina svih podtipova ugovora o građenju koje čine sve pod tipove ugovora o građenju jedinstvenom vrstom ugovora o građenju.

O navedenoj odgovornosti u prethodnom pasusu advokatska kancelarija Beograd vas savetuje da pročitate sledeći tekst.

Način regulisanja uticaja promene cena elemenata na osnovu kojih se određuje cena za predmet ugovora, je takođe osobina koja čini sve podtipove ugovora o građenju jedinstvenu vrstu ovog ugovora.

Solidarna odgovornost izvođača radova i naručioca za sve štete koje se prouzrokuju trećim licima-prolaznicima, odnosno susedima objekta na kome se izvode radovi, za sve vrste štete koja se prouzrokuje izvođenjem radova na osnovu ugovora o građenju, takođe čini, sve podtipove ugovora o građenju jedinstvenom vrstom ugovora sui generis (posebne vrste)

Kod svih pod tipova ugovora o građenju u finansiranju izvođenja građevinskih radova, odosno izgradnje građevinskih objekta, odnosno sistema te vrste objekata naručilac radova, u ogromnoj većini slučajeva mora da vrši delimično plaćanje unapred, kao i tzv. obročno ili među fazno plaćanje, jer bi plaćanje ukupne cene tek na kraju apsolutno svih građevisnksih i ostalih vrsta zanatskih radova na izgradnji objekta, grupe objekata i slično bi predstavljalo, za ogromnu većinu izvođača radova, pretežak finansijsko-ekonomski teret, te je mali broj tako „jakih“ subjekata u građevinskoj industriji koji su ekonomsko-finansijski sposobni za izvođenje radova po ovom pravilu.

Izdvaja se još jedna od osnovnih zajedničkih osobina kod svih vrsta građevisnkih radova, specifična za ugovor o građenju, a to je da postoji OBAVEZNA višestruka kontrola kvaliteta izvedenih radova, ugrađenog materijala, opreme, kao i posebnih sistema koji su sastavni deo skoro svakog građevinskog objekta (ventilacije, grejanja, hlađenja, antikorozivne i toplotne izolacije)

Zakažite konsultacije u Advokatskoj kancelariji u Beogradu.

Ta višestruka kontrola kvaliteta je propisana imperativnim propisima skoro svih zemalja, koje propisuju obavezne standarde kvaliteta za skoro sve vrste materijala, opreme, sistema, pod sistema, sklopova i pod sklopova koji se ugrađuju u građevinske objekte.

 Primenu ovih obaveznih standarda kvaliteta kontrolišu posebne građevinske inspekcije od lokalnih do državnih nivoa, koje vrše kontrole kvaliteta, kako u toku izvođenja radova, tako i po završetku izvođenja radova. Tako se finalna kontrola naziva tehničkim pregledom, čiji uspešan završetak je prethodni uslov, odosno sine qua non (uslov bez koga se ne može) početka sa redovnom upotrebom objekta, skupom objekata, sistemom objekata za namene zbog kojih je objekat, odnosno objekti građeni.

Preostale dve vrste OBAVEZNIH kontrola kvaliita vrše izvođač radova i naručilac radova. Oba ova „kontrolora“ su dužni da strogo vrše kontrolu kvaliteta svega što se upotrebljava u toku izvođenja građevinskih i svih ostalih radova na izgradnji svih vrsta objekata, odnosno sitema objekata.

Ove kontrole kvaliteta se izvode po posebnim pravnim i građevisnkim standardima, odnosno pravilima, koji će biti predmet proučavanja, odnosno analize na ovom blogu.

Pročitajte i naš stručni tekst na temu Ugovor o suinvestiranju i zajedničkoj izgradnji  

Svaka od navedenih, kao i druge zajedičke osobine, odnosno pravnih pravila koji se javljaju u svim pod tipovima ugovora o građenju, će biti posebno analizirana, veoma detaljno, tako da će se moći pročitati u daljim analizama koje će se raditi i objavljivati u okviru ovog bloga.

ZA SVE VRSTE UGOVORA O GRAĐENJU, JOŠ JEDNOM SE VEOMA TOPLO PREPORUČUJE KORIŠĆENJE I USLUGA ADVOKATA ZA IMOVINSKO PRAVNE ODNOSE U BEOGRADU, SA POD SPECIJALIZACIJOM ZA UGOVORE, ODNOSNO UGOVORNO PRAVO.

Beograd, 21.11.2022.godine                                   AUTOR: ADVOKAT OMER ĆEHOVIĆ