Adresa: Cvijićeva 70, 11000 Beograd ; Telefoni: 011/408-6321; 061/6022-237 (dostupan putem Vibera i WhatsApp); 064/128-07-00 ; 063/7260-312


Danas, a i zadnjih godina smo svedoci velike ekspanzije izgradnje i kupovine stambenih i poslovnih objekata, kako u Beogradu, tako i u celoj Srbiji. 

19.10.2021

Danas, a i zadnjih godina smo svedoci velike ekspanzije izgradnje i kupovine stambenih i poslovnih objekata, kako u Beogradu, tako i u celoj Srbiji. 

U ovom radu će se pretežno tretirati kupovina stana, s obzirom na to da veliki broj ljudi kupuje upravo stanove u izgradnji, a iz više razloga od kojih se navode primera radi, samo neki: Po pravilu su niže cene stanova u izgradnji, zbog toga što postoji mnogo veća potražnja, nego što je ponuda gotovih nekretnina, pa se ljudi na osnovu toga odlučuju na kupovinu neizgrađenih nekretnina što je daleko, daleko rizičnije.

S obzirom na to, da na tržištu Republike Srbije, postoji velika nedozrelost poslovne prakse, a to pre svega znači da veći broj graditelja nekretnina za tržište ( u daljem tekstu „g n z t“ ) koji posluju na tržištu nekretnina ne daje adekvatno obezbeđenje za najznačajnije rizike koje neminovno nosi kupovina stana-nekretnine u izgradnji, a da kupci uprkos tome pristaju da zaključuju takve ugovore, te da zbog toga, dolazi do neizvesnosti koja se odnosi na buduću stvar, a s obzirom na isplaćenu cenu u celosti ili u većem delu.

Shodno navedenom, ukoliko g n z t  ne uspe da pribavi upotrebnu dozvolu, a koja je osnov za uknjiženje u katastar nepokretnosti, a kupac je isplatio 70-80% kupoprodajne cene, a u neretkim slučajevima i 100% kupoprodajne cene, kupac se nalazi u velikom problemu, te na osnovu toga, može svoja prava zakonito potraživati samo sudskim putem, koji je u ovom slučaju u pravilu, dugotrajan i neizvestan.

Praksa u Republici Srbiji je pokazala, da ukoliko biste bili u situaciji da podnesete tužbu protiv g n z t , zbog odredjenog razloga, takvi sporovi bi vas mogli „koštati“ vremena, živaca i naravno novaca, jer da pretpostavimo da će se spor okončati u vašu korist, do donošenja prvostepene presude u nemalom broju slučajeva prodje i do 5 godina, a do pravosnažnosti iste mnogo, mnogo više, ukoliko se naravno sve završi u vašu korist.

Medjutim, iz velikog broja predmeta kojima se bavila advokatska kancelarija u kojoj radi autor ovog teksta ,a koji se odnose upravo na ovu temu, odlučili smo se da je malo detaljnije obrazložimo, kako bismo vam preventivno sugerisali da se ne upuštate ( ako nije nužno ) u rizična poslovanja koja bi vas mogla dovesti do toga, da umesto da obezbedite „krov nad glavom“, eventualno dodjete u situaciju da završite na ulici.  


Kako biste bili zaštićeni u najvećoj meri, te kako bi se sprečio najgori mogući scenario po vas, pokušaćemo da obradimo pravne rizike koji postoje u slučajevima kada kupujete stan u izgradnji, a niste se adekvatno obezbedili. Pitanje koje se postavlja, zašto ljudi uopšte dolaze u iskušenje da kupe određenu nekretninu koja danas košta i nekoliko desetina hiljada evra, za koju se i kreditno zaduže po nekoliko desetina godina, a da na određeni, pravni način, ne obezbede povraćaj svakog svog uloženog evra za slučaj da prodavac ne ispuni bilo koju svoju relevantnu ugovornu obavezu.

Obradićemo i na koji pravni način se kupac stana u izgradnji može osigurati u najvećoj mogućoj meri, kako bi se potencijalni rizici izbegli ili barem adekvatnim obezbeđenjima sveli na minimum. Naglašavamo, da se svi preuzeti rizici ne mogu ni nabrojati, te da će se ovaj rad pozabaviti samo određenim rizicima koji mogu nastati.

Jedan od neretkih rizika za koji postoji mogućnost da se pojavi, nastaje upravo prilikom zaključenja predugovora, kada postoji mogućnost da kupac izgubi kaparu, ukoliko takav predugovor nije zaključio pod odložnim uslovom i odložnim rokom, a nameravao je da kupi stan iz sredstava stambenog kredita za koji je podneo zahtev u određenoj banci.

Pre svega će se definisati šta je ugovor, šta je predugovor, šta je kapara, šta je uslov i rok i zašto je neophodno da kupac zaključi predugovor o kupoprodaji stana u izgradnji pod odložnim uslovom i odložnim rokom.

ŠTA JE GLAVNI UGOVOR, A ŠTA JE PREDUGOVOR?

Ugovor je saglasna izjava volja između dva ili više lica, a koji se smatra zaključenim kad su se ugovorne strane saglasile o bitnim sastojcima ugovora. Za nastanak, te pravna dejstva ugovora neophodno je ispunjenje određenih uslova koji se tiču sposobnosti ugovaranja, saglasnosti volja, predmeta i osnova, ali često i  forme ugovora.  Sam postupak zaključivanja ugovora se može odvijati kroz nekoliko faza: Pregovori, predugovor i na kraju zaključenje glavnog ugovora, iako sve ove faze nisu obavezne, u praksi se za njima ustalila potreba kada se zaključuje ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Ne sme se nikako zaboraviti da svaki predugovor odnosno glavni ugovor mora biti u pisanoj formi i overen od strane nadležnog javnog beležnika, kako bi isti proizvodili nameravane pravne posledice, u nedostatku bilo kojeg od navedena dva elementa obavezne forme zaključenja ovih ugovora kada su u pitanju ugovori o nepokretnosti.

Predugovor je saglasnost volja dveju strana i takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se kasnije zaključi glavni ugovor.  Bitna karakteristika je da predugovor mora sadržati sve elemente glavnog ugovora, da bude u formi propisanoj za glavni ugovor.

Predugovor, za razliku od pregovora ( i to samo pregovori koji su vodjeni sa ozbiljnom namerom obavezuju na naknadu štete ) obavezuje strane na zaključenje glavnog ugovora  -  pravilo ( lat. pacta sunt servanda ) ugovor je zakon za ugovorne strane, koje su dužne da svoje obaveze ispunjavaju na način određen ugovorom i koje su odgovorne za neispunjenje svojih obaveza odnosno za neuredno ispunjenje.

Međutim, samo izuzetno je moguće da, ukoliko se nakon zaključenja predugovora okolnosti toliko izmene da sam predugovor ne bi bio zaključen da su okolnosti kao takve postojale u trenutku njegovog zaključenja, toliko se promene, koje se nisu mogle predvideti ni izbeći ( uz razumne troškove), neće postojati obaveza zaključenja glavnog ugovora – klauzula ( lat. rebus sic stantibus - promenjene okolnosti).

Kapara podrazumeva je sredstvo dokaza da je ugovor zaključen ako šta drugo nije ugovoreno, te ukoliko dođe do neizvršenja ugovora, a za to je odgovorna strana koja je dala kaparu, druga strana može po svom izboru da traži izvršenje ugovora, ako je to još moguće ili da traži naknadu štete, a da kaparu uračuna u naknadu ili vrati, ili se zadovolji primljenom kaparom, 

Uslov jeste buduća neizvesna okolnost od čijeg ostvarenja zavise nastanak, odnosno dejstva pravnog posla.

Rok jeste vremenski period čijim istekom pravni posao počinje da proizvodi pravna dejstva, odnosno prestaje da proizvodi ta dejstva.

S obzirom na sve navedeno, treba napraviti distinkciju prilikom zaključenja predugovora između tri moguće situacije koje bi bile najpovoljnije za kupca:

1. Zaključenje predugovora samo sa odložnim uslovom:

- Već smo rekli da je uslov buduća neizvesna okolnost od čijeg ostvarenja zavise dejstva pravnog posla. Ukoliko bi se predugovor zaključio sa odložnim uslovom, to bi značilo da dejstva predugovora počinju od ispunjenja uslova ( u konkretnom slučaju  od trenutka odobrenja stambenog kredita za kupovinu određene nekretnine ). U ovom slučaju, ukoliko se ne ostvari navedeni uslov, smatra se da pravni posao u ovom slučaju nije bio ni zaključen, te ukoliko niste ugovorili i odložni rok čijim istekom bi pravni posao počeo da prozvodi pravna dejstva (ako je ispounjen i odložni uslov), g n z t bi imao pravo na naknadu štete zbog zadocnjenja, a kaparu bi imao pravo da uračuna u naknadu, vrati ili da se zadovolji primljenom kaparom.

2. Zaključenje predugovora samo sa odložnim rokom 

- Odložni rok podrazumeva vremenski period, čijim istekom pravni posao počinje da proizvodi pravna dejstva. Nakon isteka odložnog roka, nastupa pravna situacija kao da taj rok nije ni postojao, osim što se stupanje ugovora na snagu pomera za period ravan dužini odložnog roka. 

3. Zaključenje predugovora sa odložnim uslovom i odložnim rokom

- U slučaju zaključenja predugovora sa odložnim uslovom i odložnim rokom, kupac bi svakako bio najzaštićeniji, te samim tim ne bi izgubio ni kaparu koju je dao g n z t, koja u ovakvim slučajevima nije uopšte niska (iznosi do 10  % od ugovorne cene)

Sa tim u vezi, kupac bi u potpunosti bio zaštićen ukoliko u utvrđenom roku ne  bi dobio kredit iz bilo kog razloga, te u tom slučaju bi po samom zakonu ( lat. ex lege ) došlo do raskida ugovora, a prodavac bi bio dužan da mu vrati celokupan iznos kapare.

Ukoliko bi banka odobrila kredit, glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine u  izgradnji bi se u tom slučaju smatrao zaključenim u momentu potpisivanja od obe ugovorne strane i overe od strane mesno nadležnog javnog beležnika, te bi prodavac uračunao kaparu u ugovoreni iznos cene i ispunjenje preuzete obaveze i kupac bi bio dužan da isplati preostali ugovoreni iznos cene prodavcu.

Kupoprodajnim ugovorom o nekretnini u izgradnji poželjno bi bilo da kupac za sebe ugovori da  g n z t nema pravo na pun iznos kupoprodajne cene, dok o svom trošku, prodavac-investitor ne pribavi upotrebnu dozvolu, te i da upiše u katastar nepokretnosti predmetni stan, odnosno, nekretninu  u kojoj je taj stan i tako bi kupac u većoj meri obezbedio ostvarenje svojih prava i interesa.

Takođe, posebno vam se sugeriše u cilju još većeg smanjenja rizika u kupovini nekretnina u izgradnji, da bi se rizici kupovine nekretnina/stana u izgradnji sveli na minimum potrebno je da „proverite“ g n z t, tako što možete izvršiti uvid u Agenciju za privredne registre ( APR ) i tamo proveriti podatke o njegovoj kompaniji, zatim možete proveriti račune investitora u Narodnoj banci Srbije ( NBS ), da li su u blokadi ili ne, da razgovarate sa ljudima koji su već poslovali i kupovali na navedeni način stanove od istog g n z t itd, kakva mu je reputacija.

Prodavac – g n z t u izgradnji mora imati određenu dokumentaciju, koju ćemo navesti, te bi s obzirom na to, kupac bi pre donošenja odluke o kupovini trebao, proveriti svu građevinsku dokumentaciju koju poseduje prodavac - g n z t i to:  

  • Informaciji o lokaciji

  • Dokaz o pravu svojine na građevinskom zemljištu

  • Gradjevinsku dozvolu prema tehničkoj dokumentaciji za izgradnju objekta

  • Projektno – tehničku dokumentaciju prekontrolisanu od strane ovlašćenog lica za tu delatnost, itd.

Da biste izbegli ili smanjili rizike da ne ostvarite svoja prava, bilo bi poželjno da ugovorite bankarsku garanciju, odnosno drugo adekvatno sredsrvo obezbeđenja ostvarenja vaših prava ( kolokvijalno činidbenu garanciju ), koja će vam pružiti sigurnost do iznosa navedenog u garanciji.

Prema Zakonu o obligacionim odnosima, „bankarskom garancijom se obavezuje banka prema primaocu garancije (korisniku) da će mu za slučaj da mu treće lice ne ispuni obavezu o dospelosti, na prvi poziv kupca ,  isplati određeni iznos za slučaj da g n z t neku od svojih relevantnih obaveza. 

Kupovina nekretnine/stana u izgradnji je veoma složeno pravno pitanje, te pre nego se upustite u taj pravni posao, posebno vam se sugeriše da se obratite stručnjacima koji će tome pristupiti sa najvećom pažnjom i profesionalnošću, kako bi vaša prava i interesi bili u najvećoj mogućoj meri zaštićeni. S obzirom na sve navedeno, informišite se u potpunosti pre nego što donesete odluku da zaključite kupoprodajni ugovor o nepokretnosti u izgradnji. Za sve ostale informacije, autor ovog rada, kao i advokati ove kancelarije, stoje vam na raspolaganju.


Komentari

Vaše ime i prezime*
Vaš email*
Vaš komentar*